宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成24年度問39

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問題

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
(1)当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
(2)当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
(3)当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
(4)当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

解説

正解(4)
(1)違反しない。瑕疵担保責任に関する特約を定めるか否かは、当事者が自由に決めることができる。特約を定めなくても問題はない。
(2)違反しない。瑕疵担保責任に関する特約の制限は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法第40条、第78条第2項)。
(3)違反しない。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をしてはならない。瑕疵担保期間を「引渡しの日から2年以上」とする場合のみ、例外的に認められている(宅地建物取引業法第40条第1項)。
(4)違反する。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をしてはならない(宅地建物取引業法第40条第1項)。これに反する特約は無効である(宅地建物取引業法第40条第2項)。民法は、瑕疵担保責任につき、買主に損害賠償の請求と契約の解除の双方を認めているが(民法第570条、第566条第3項)、このうち、契約の解除を排除する特約は、買主に不利であるから無効である。

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