問題
Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借し、特段の定めをすることなく、敷金として５０万円をＢに交付した。この場合のＡのＢに対する敷金返還請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）賃貸借契約期間中でも、Ｂの返済能力に客観的な不安が生じた場合は、Ａは、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。
（２）敷金返還請求権は、賃貸借契約と不可分であり、Ａは、Ｂの承諾があったとしても、これをＡの債権者に対して担保提供することができない。
（３）賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、Ａは、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。
（４）Ｂは、Ａの、賃貸借契約終了時までの未払賃料については、敷金から控除できるが、契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても、敷金から控除できる。
解説
正解（４）
（１）誤り。賃借人の敷金返還請求権は、明渡しを完了したときにはじめて発生する停止条件付の債権である。賃貸人の返済能力に客観的不安があるとしても、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができない。
（２）誤り。敷金返還請求権は担保提供することができる。
（３）誤り。家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立たない（最高裁判例昭和４９年９月２日）。
（４）正しい。家屋賃貸借における敷金は、賃貸借存続中の賃料債権のみならず、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生ずる賃料相当損害金の債権その他賃貸借契約により賃貸人が貸借人に対して取得することのあるべき一切の債権を担保する（最高裁判例昭和４８年２月２日）。