宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成25年度問38

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問題

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし

解説

正解(2)
(ア)誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない(宅地建物取引業法第40条第1項)。これに反する特約は無効である(宅地建物取引業法第40条第2項)。民法は、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき」は、売主に瑕疵担保責任が生じるとしているが(民法第570条)、これは、瑕疵の種類や箇所を問わず、担保する責任があるとする趣旨である。本肢のように、担保する瑕疵の種類を限定する特約は、民法の規定よりも買主にとって不利であるため、この特約は無効である。
(イ)正しい。損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されているが(宅地建物取引業法第38条第1項)、本肢の特約にある金額はこれを超えていないため、有効である。
(ウ)誤り。宅地建物取引業者が自ら売主として受領した手付は、その性質によらず解約手付として扱われるので、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができる(宅地建物取引業法第39条第2項、民法第557条第1項、最高裁判例昭和40年11月24日)。これに反する特約で、買主に不利なものは無効である(宅地建物取引業法第39条第3項)。本肢の特約につき、買主からの解除について、「支払済みの手付金及び中間金を放棄」とするのは、宅地建物取引業法の規定よりも、買主にとって不利であるため、この部分に関しては、特約は無効である。
誤っているものは(ア)と(ウ)の2つなので、正解は(2)である。

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