宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成19年度問42

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問題

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする。)は300万円とする。
(1)建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。
(2)Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。
(3)建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ70,200円である。
(4)定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。

※出題時は消費税率が5%でしたが、8%に修正しています。

解説

正解(3)
(1)誤り。報酬計算の基礎とすることができる「権利金」とは「返還されないもの」に限られ、本肢の「保証金」は「退去時にCに全額返還される」ものであるため、報酬計算の基礎とすることはできない。賃料を基準に計算すると、居住用以外の物件であるから、貸主B・借主Cから「合わせて1ヶ月分」が報酬の限度額となる。これに消費税を加算すると、13万円×1.08=14万400円が報酬の限度額となる。
(2)誤り。宅地建物取引業者が国土交通大臣の定める報酬上限額を超えて受領することができるのは、①依頼者の依頼によって行う広告料金、②依頼者の特別の依頼による特別の費用(遠隔地への現地調査費用など)に限られる(宅地建物取引業法第46条、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。本肢の広告料金は、「Bの依頼によらない通常の広告料金」であるため、これは、宅地建物取引業者が負担すべきものであり、報酬に合算して依頼者から受領することはできない。
(3)正しい。居住用建物の貸借の媒介で、貸主B・借主Cの承諾がないので、貸主・借主の双方から「半月分の賃料+消費税」を受領するのが限度となる。
(4)誤り。定期建物賃貸借の再契約に関して宅地建物取引業者が受領することができる報酬についても、宅地建物取引業法の規定が適用される(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

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