宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成20年度問43

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問題

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。
(1)Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.08か月分である。
(2)Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.08か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
(3)Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金324万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で32万円の報酬を受けることができる。
(4)Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から264万6,000円、Bは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。

※出題時点では消費税率は5%でしたが、8%に修正しています。

解説

正解(2)
(1)誤り。居住用建物で、依頼者の一方から借賃の1.08か月分の報酬を受けるために必要な承諾は、「依頼を受けるにあたって」得なければならない。
(2)正しい。事業用建物の貸借の媒介なので、依頼者の双方から合わせて借賃の1.08か月分が限度額であり、その限度額内であれば、依頼者双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
(3)誤り。店舗用建物は居住用のものではないから、 権利金を売買代金とみなして報酬を計算することができる(宅地建物取引業法第46条、告示第6)。この方法に基づき、報酬の限度額を計算すると、権利金324万円の本体部分は300万円(消費税を抜いた額)である。これを売買代金とみなして報酬を計算すると、300万円×4%+2万円=14万円→双方から媒介依頼を受けているから、14万円×2=28万円→これに消費税分を加算すると、28万円×1.08=30万2,400円となり、これが、受け取ることのできる報酬の限度額である。32万円はこれを超えているので、受け取ることはできない。
(4)誤り。売買の媒介・代理の場合は、宅地代金4,000万円×3%+6万円=126万円→消費税分を加算すると、
126万円×1.08=136万800円…媒介の場合はこの金額が限度額となる。代理の場合(本肢のA)は媒介の場合の2倍が限度額であるので、136万800円×2=272万1,600円となる。複数の業者が絡む場合には、その合計の限度額が媒介の場合の2倍(272万1,600円)に制限されるため、これを超える本肢は、宅地建物取引業法違反となる。

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