宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成28年度問43

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問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金
3,000万円)の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。
イ Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
ウ Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
エ Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)四つ

解説

正解(2)
(ア)正しい。未完成物件に関する売買契約に際して手付金等を受領するにあたっては、代金の5%(150万円)または
1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要である(宅地建物取引業法第41条第1項)。「手付金等」とは、「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」をいう(宅地建物取引業法第41条第1項)。受領しようとしている手付金600万円は、保全措置が必要となる基準額を超えているため、保全措置を講じる必要がある。宅地建物取引業者が保全措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる(宅地建物取引業法第41条第4項)。
(イ)誤り。手付金等の保全措置を講じる義務を負うのは、自ら売主となる宅地建物取引業者であり(宅地建物取引業法第41条第1項)。保全措置の対象は、「手付金等」に限られるため、 媒介する業者が、媒介報酬について、保全措置を講ずる必要はない。
(ウ)正しい。引渡し前に受領する中間金は、「手付金等」に含まれる(宅地建物取引業法第41条第1項)ので、中間金を受領する段階で、手付金等の額は、手付金150万円+中間金350万円=500万円となり、基準額を超える。この場合、宅地建物取引業者は、500万円について保全措置を講じなければならない。
(エ)誤り。手付金150万円を受領したときには基準額を超えていないので、この時点では保全措置を講ずる必要はない。引渡し前に受領する中間金は、「手付金等」に含まれる(宅地建物取引業法第41条第1項)ので、中間金を受領する段階で、手付金等の額は、手付金(150万円)+中間金(350万円)=500万円となり、基準額を超え、保全措置を講ずる必要が生じる。買主への所有権移転登記がされたときには、それ以降、手付金等の保全措置を講じる必要がなくなる(宅地建物取引業法第41条第1項但書)が、本肢では、まだ移転登記がなされていないため、保全措置を講じなくてはならない。
正しいものは(ア)と(ウ)の2つなので、正解は(2)となる。

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