宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成27年度問39

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問題

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
(1)宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
(2)宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
(3)宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
(4)宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

解説

正解(3)
(1)誤り。クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生する(宅地建物取引業法第37条の2第2項)。Bは、クーリング・オフについて書面で告げられた日から7日目に契約解除の書面を発送しているので有効である。
(2)誤り。宅地建物取引業者Aは、自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない。例外的に許されるのは、瑕疵担保期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約のみである(宅地建物取引業法第40条第1項)。そして、これに反する特約は無効である(宅地建物取引業法第40条第2項)。
(3)正しい。業者間取引では、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けないため(宅地建物取引業法第38条第1項、第78条第2項)、契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
(4)誤り。瑕疵担保期間が契約締結日から2年間で、引渡しが契約締結日から1カ月後ということは、瑕疵担保期間は引渡しから1年11カ月であり、宅地建物取引業法が認める例外(引渡しから2年間)よりも短いため、この特約は無効となる。

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