権利関係 過去問

【過去問】平成25年度問11

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問題

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
(1)BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
(2)Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
(3)AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
(4)AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

解説

正解(4)
(1)誤り。 賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は民法第612条第2項により契約を解除することはできない(最高裁判例昭和28年9月25日)。
(2)誤り。賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する(最高裁判例平成9年2月25日)。
(3)誤り。定期建物賃貸借契約が終了すれば、転貸借契約も終了となるため、正当事由があるかないかに関わらずAはCに対して甲建物の明渡しを請求することができる。
(4)正しい。定期建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、借地借家法第32条に定める賃料増減請求権が排除される(借地借家法第38条第7項)。したがって、本肢の「賃料の減額請求をすることはできない」という特約も有効である。

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