権利関係 過去問

【過去問】平成22年度問12

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問題

Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
(1)本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
(2)AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
(3)本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。
(4)本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。

解説

正解(2)
(1)正しい。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる(借地借家法第31条第1項)。
(2)誤り。賃貸借は当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから、賃貸借の継続中に、当事者の一方に、その義務に違反し信頼関係を裏切って、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあった場合には、相手方は、民法第541条所定の催告を要せず、賃貸借を将来に向って解除することができる(最高裁判例昭和27年4月25日)。
(3)正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる(造作買取請求権:借地借家法第33条第1項)。造作買取請求権については、特約により排除することができる。本肢の場合、造作買取請求権を排除する特約がないので、Aは造作買取請求権を行使できる。
(4)正しい。定期建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、借地借家法第32条に定める賃料増減請求権が排除される(借地借家法第38条第7項)。本肢の場合、特約がないので、A・Bいずれも賃料増減請求権を行使できる。

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