権利関係 過去問

【過去問】平成20年度問4

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問題

Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
(1)AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
(2)抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
(3)AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
(4)Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

解説

正解(4)
(1)誤り。賃料債権に物上代位することはできるが、建物賃貸借契約を解除することはできない。
(2)誤り。CはDに対し甲建物を賃借する権利があると主張することはできない。
(3)誤り。抵当権の順位を譲渡することにより債権全額を回収することができる。
(4)正しい。Cは甲建物に住んでいる以上、対抗要件を備えている。したがって、Cは、賃借権設定後に建物の所有者となったFに対し、賃借権を主張することができる。

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