問題
ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。
（２）Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。
（３）ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。
（４）ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合、Ａは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。
解説
正解（１）
（１）正しい。当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う（原状回復義務：民法第５４５条第１項本文）。しかし、これによって第三者の権利を害することはできない（民法第５４５条第１項但書）。本肢の場合、Ａは、解除前の第三者であるＣに対して、抵当権の消滅を主張することはできない。
（２）誤り。解除前の第三者が保護されるためには、対抗要件を備える必要がある（最高裁判例昭和３３年６月１４日）。本肢の場合、建物の賃借人であるＤは、建物の引き渡しを受けており、対抗要件を備えている（借地借家法第３１条第１項）。よって、Ａは、Ｄに対して、賃借権の消滅を主張することができない。
（３）誤り。抵当権設定登記を受けていないＥは、Ａに対抗することはできない（最高裁判例昭和３３年６月１４日）。しかし、Ａに対して抵当権を主張することができないからといって、ＢＥ間の抵当権設定契約が無効になるわけではない。
（４）誤り。解除後の第三者との関係は、対抗要件の優劣で決する（最高裁判例昭和３５年１１月２９日）。本肢では、Ａが甲建物の所有権移転登記を抹消をする前である一方、賃借人Ｆは甲建物の引渡しを受け対抗要件を具備している（借地借家法第３１条第１項）。よって、Ａは、Ｆに対して、賃借権の消滅を主張することはできない。