宅建ポイント解説 権利関係

【過去問】平成18年度問14

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問題

AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
(1)Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
(2)借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。
(3)平成18年3月に、借地権がBの債務不履行により解除され、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが解除されることをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
(4)平成18年3月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

解説

正解(3)
(1)正しい。借地上の建物を賃貸することは、土地の転貸には該当しない(大審院判例昭和8年12月11日)。
(2)正しい。Aは建物の引渡しを受けており、建物賃借権について対抗要件を具備している(借地借家法第31条第1項)。したがって、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。
(3)誤り。借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、「借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきとき」は、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる(借地借家法第35条第1項)。しかし、債務不履行による解除については、借地借家法第35条第1項は適用されない。
(4)正しい。上記(3)の解説参照。

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