権利関係 過去問

【過去問】平成20年度問9

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問題

宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
(1)売買契約で、Aが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
(2)甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
(3)Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
(4)売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。

解説

正解(1)
(1)誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効となる(宅地建物取引業法第40条第2項)。特約が無効となる結果、民法の規定が適用されることになるため、「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」であれば瑕疵担保責任を追及することができることになる。引渡しの日から2年間瑕疵担保責任を負うことになるわけではない。
(2)正しい。Bが悪意でもAB間の売買契約を解除することができる。
(3)正しい。Bが瑕疵担保責任を追及するには、瑕疵の存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていれば十分で、1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
(4)正しい。特約を結んだ場合で、仮にAが瑕疵をBに告げなかったときには、Bは瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、損害賠償を請求できる。

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