問題
宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）売買契約で、Ａが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
（２）甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
（３）Ｂが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から１年以内にＡの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、１年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
（４）売買契約で、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。
解説
正解（１）
（１）誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第５７０条において準用する同法第５６６条第３項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効となる（宅地建物取引業法第４０条第２項）。特約が無効となる結果、民法の規定が適用されることになるため、「買主が瑕疵の存在を知った時から１年以内」であれば瑕疵担保責任を追及することができることになる。引渡しの日から２年間瑕疵担保責任を負うことになるわけではない。
（２）正しい。Ｂが悪意でもＡＢ間の売買契約を解除することができる。
（３）正しい。Ｂが瑕疵担保責任を追及するには、瑕疵の存在を知った時から１年以内にＡの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていれば十分で、１年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
（４）正しい。特約を結んだ場合で、仮にＡが瑕疵をＢに告げなかったときには、Ｂは瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、損害賠償を請求できる。