権利関係 過去問

【過去問】平成21年度問12

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問題

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
(1)BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
(2)期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
(3)Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
(4)Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

解説

正解(2)
(1)正しい。賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は契約を解除することはできない(最高裁判例昭和28年9月25日)。一方、使用貸借の借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができず、これに違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる(民法第594条第2項、第3項)。
(2)誤り。当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができるのが原則であるが(民法第617条第1項)、建物の賃貸人は、正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるものとされている(借地借家法第28条)。一方、使用貸借においては、当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる(民法第597条第2項)。さらに、当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる(民法第597条第3項)。本肢においては、「適当な家屋に移るまでの一時的な居住」を目的として定めているので、いつでも返還を請求することができるわけではない。
(3)正しい。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる(借地借家法第31条第1項)。これに対し、使用貸借の場合は、新所有者に使用借権を対抗することができない。
(4)正しい。賃貸借は、賃借人の死亡によっても効力は失われず、相続の対象となる。一方、使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う(民法第599条)。

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