権利関係 過去問

【過去問】平成19年度問14

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問題

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
(1)定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
(2)定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができない。
(3)定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
(4)賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

解説

正解(1)
(1)正しい。定期建物賃貸借は「公正証書による等書面によって」契約をしないと効力を生じない(借地借家法第38条第1項)。一時使用目的の建物の賃貸借については、書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
(2)誤り。定期建物賃貸借の契約期間については制限がない。一時使用目的の建物の賃貸借についても、目的が「一時使用のため」かどうかで判断されるものであり、期間について制限はない。
(3)誤り。賃貸借において期間の定めがある場合、期間内解約する権利を留保した場合に限り、解約の申入れをすることができる(民法第618条)。なお、定期建物賃貸借のうち、居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が200㎡未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる(借地借家法第38条第5項)。
(4)誤り。一時使用目的を除く建物の賃貸借については、賃借権の登記又は建物の引渡しが対抗要件となっている(民法第605条、借地借家法第31条第1項)。一時使用目的の建物の賃貸借については、賃借権の登記が対抗要件となっている(民法第605条、借地借家法第40条)。賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていない場合、定期建物賃貸借も一時使用目的の建物の賃貸借も新所有者に対抗することができない。

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