権利関係 過去問

【過去問】平成16年度問14

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問題

貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
(1)建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にBから賃料減額請求を行うことはできない。
(2)AB間の建物賃貸借契約が、Bが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当となっても、Bから賃料減額請求を行うことはできない。
(3)Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
(4)Aが賃料増額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、BはAの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Aは超過額に年1割の利息を付してBに返還しなければならない。

解説

正解(1)
(1)正しい。建物賃貸借契約の当事者は,契約に基づく建物の使用収益の開始前に,借地借家法第32条第1項に基づいて賃料の額の増減を求めることはできない(最高裁判例平成15年10月21日)。
(2)誤り。いわゆるサブリース契約についても,借地借家法第32条第1項の規定(借賃増減請求権)が適用される(最高裁判例平成15年10月21日)。したがって、賃借人Bは賃料減額請求を行うことができる。
(3)誤り。借家法第第7条に基づく賃料増減の請求は、請求者の一方的意思表示をもって足り、それが相手方に到達したときその賃料は相当額に増減されたことになる(最高裁判例昭和32年9月3日)。裁判の確定時点からではない。
(4)誤り。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる(借地借家法第32条第2項本文)。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない(借地借家法第32条第2項但書)。

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