権利関係 過去問

【過去問】平成16年度問9

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問題

AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。AB間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
(1)BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはその抵当権の消滅をCに主張できない。
(2)Bが甲建物をDに賃貸し引渡しも終えた後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはこの賃借権の消滅をDに主張できる。
(3)BがBの債権者Eとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、AがAB間の売買契約を適法に解除し、その旨をEに通知した場合、BE間の抵当権設定契約は無効となり、Eの抵当権は消滅する。
(4)AがAB間の売買契約を適法に解除したが、AからBに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場合、Aは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる。

解説

正解(1)
(1)正しい。当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う(原状回復義務:民法第545条第1項本文)。しかし、これによって第三者の権利を害することはできない(民法第545条第1項但書)。本肢の場合、Aは、解除前の第三者であるCに対して、抵当権の消滅を主張することはできない。
(2)誤り。解除前の第三者が保護されるためには、対抗要件を備える必要がある(最高裁判例昭和33年6月14日)。本肢の場合、建物の賃借人であるDは、建物の引き渡しを受けており、対抗要件を備えている(借地借家法第31条第1項)。よって、Aは、Dに対して、賃借権の消滅を主張することができない。
(3)誤り。抵当権設定登記を受けていないEは、Aに対抗することはできない(最高裁判例昭和33年6月14日)。しかし、Aに対して抵当権を主張することができないからといって、BE間の抵当権設定契約が無効になるわけではない。
(4)誤り。解除後の第三者との関係は、対抗要件の優劣で決する(最高裁判例昭和35年11月29日)。本肢では、Aが甲建物の所有権移転登記を抹消をする前である一方、賃借人Fは甲建物の引渡しを受け対抗要件を具備している(借地借家法第31条第1項)。よって、Aは、Fに対して、賃借権の消滅を主張することはできない。

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