問題
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）当該契約の締結に際し、ＢがＡ社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Ｂは、Ａ社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
（２）当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の１０分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第４１条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
（３）当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の１０分の１とする旨の特約を定めることができる。
（４）当該契約において、Ｂが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間として、Ｂが瑕疵を発見した時から２年間とする旨の特約を定めることができる。
解説
正解（１）
（１）誤り。相手方が履行に着手するまでは、買主は手付の放棄によって契約を解除することができる（宅地建物取引業法第３９条第２項、民法第５５７条第１項。最高裁判例昭和４０年１１月２４日）。相手方Ａは履行着手前なので、買主Ｂは手付の放棄による契約の解除が可能である。
（２）正しい。工事完了後の物件の契約の締結に際し、代金の額の１０分の２（１０％を超える）の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、保全措置を講じなければならない（宅地建物取引業法第４１条の２第１項。宅地建物取引業法施行令第３条の３）。
（３）正しい。損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の１０分の２を超えることは禁止されているが（宅地建物取引業法第３８条第１項）、本肢の特約は「代金の１０分の１」なので有効である。
（４）正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をしてはならない（宅地建物取引業法第４０条第１項）。「瑕疵の発見から２年以内」という特約は、民法の規定（瑕疵の発見から１年以内。民法第５７１条、第５６６条第３項）よりも買主に有利なので有効である。