宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成23年度問37

更新日:

問題

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
(1)当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
(2)当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
(3)当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
(4)当該契約において、Bが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間として、Bが瑕疵を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。

解説

正解(1)
(1)誤り。相手方が履行に着手するまでは、買主は手付の放棄によって契約を解除することができる(宅地建物取引業法第39条第2項、民法第557条第1項。最高裁判例昭和40年11月24日)。相手方Aは履行着手前なので、買主Bは手付の放棄による契約の解除が可能である。
(2)正しい。工事完了後の物件の契約の締結に際し、代金の額の10分の2(10%を超える)の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、保全措置を講じなければならない(宅地建物取引業法第41条の2第1項。宅地建物取引業法施行令第3条の3)。
(3)正しい。損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されているが(宅地建物取引業法第38条第1項)、本肢の特約は「代金の10分の1」なので有効である。
(4)正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をしてはならない(宅地建物取引業法第40条第1項)。「瑕疵の発見から2年以内」という特約は、民法の規定(瑕疵の発見から1年以内。民法第571条、第566条第3項)よりも買主に有利なので有効である。

-宅地建物取引業法, 過去問
-, ,

Copyright© 不動産の専門家への第一歩~宅地建物取引士資格試験合格講座 , 2018 All Rights Reserved Powered by STINGER.