宅地建物取引業法 過去問

【過去問】平成22年度問40

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問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地(代金2,000万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
(1)Aは、当該宅地の瑕疵についてAが担保の責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
(2)Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を
300万円とする特約をすることができる。
(3)Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
(4)当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。

解説

正解(1)
(1)正しい。瑕疵担保責任について特約をするときは、「目的物の引渡しの日から2年以上」となるを除き、民法に規定するものより買主にとって不利な特約をすることができず(宅地建物取引業法第40条第1項)、この規定に反する特約は無効である(宅地建物取引業法第40条第2項)。本肢の特約は、「引渡しの日から3年」というものであり、例外に該当し、有効である。
(2)誤り。損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超える定めをすることはできない(宅地建物取引業法第38条第1項)。本問の上限は、宅地の代金が2,000万円であるから、400万円である(2,000万円×20%=400万円)。本肢では、損害賠償の予定額が300万円、違約金が300万円とされており、合算額が600万円となって、上限額を超えている。そのため、この特約は400万円を超える部分について無効である。
(3)誤り。手付による契約解除については、宅地建物取引業法第39条に定められており、本条よりも買主に不利な特約は無効である。「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」という特約は、宅地建物取引業法の規定よりも買主に有利なので、有効である。
(4)誤り。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならない(宅地建物取引業法第33条の2本文)が、宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約を締結しているときは例外である(宅地建物取引業法第33条の2但書)。

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