問題
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でないＢとの間で宅地（代金２，０００万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、当該宅地の瑕疵についてＡが担保の責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。
（２）Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を３００万円とし、かつ、違約金を
３００万円とする特約をすることができる。
（３）Ａは、Ｂの承諾がある場合においても、「Ａが契約の履行に着手した後であっても、Ｂは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
（４）当該宅地が、Ａの所有に属しない場合、Ａは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。
解説
正解（１）
（１）正しい。瑕疵担保責任について特約をするときは、「目的物の引渡しの日から２年以上」となるを除き、民法に規定するものより買主にとって不利な特約をすることができず（宅地建物取引業法第４０条第１項）、この規定に反する特約は無効である（宅地建物取引業法第４０条第２項）。本肢の特約は、「引渡しの日から３年」というものであり、例外に該当し、有効である。
（２）誤り。損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の１０分の２を超える定めをすることはできない（宅地建物取引業法第３８条第１項）。本問の上限は、宅地の代金が２，０００万円であるから、４００万円である（２，０００万円×２０％＝４００万円）。本肢では、損害賠償の予定額が３００万円、違約金が３００万円とされており、合算額が６００万円となって、上限額を超えている。そのため、この特約は４００万円を超える部分について無効である。
（３）誤り。手付による契約解除については、宅地建物取引業法第３９条に定められており、本条よりも買主に不利な特約は無効である。「Ａが契約の履行に着手した後であっても、Ｂは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」という特約は、宅地建物取引業法の規定よりも買主に有利なので、有効である。
（４）誤り。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならない（宅地建物取引業法第３３条の２本文）が、宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約を締結しているときは例外である（宅地建物取引業法第３３条の２但書）。